Офисная и гостиничная недвижимость чуть ли не тяжелее других сегментов рынка пережили локдаун этой весной. Пока пандемия еще не закончилась, есть время подумать о трансформации этих секторов. О том, какие изменения наиболее актуальны, рассказывает Евгения Ширяева, главный архитектор Agile Architect (входит в Группу Becar).
Чтобы предотвратить простой в будущем, отельерам и офисным рантье нужно уже сейчас быть готовыми к тектоническим сдвигам в подходе к организации пространства. Главная задача — свести к минимуму прикосновения к поверхностям в местах скопления людей. Правда, это дорого. Можно действовать в трех направлениях. Во-первых, стоит более широко применять так называемые технологии NFC, позволяющие решать с помощью смартфона многие задачи: от общения с консьержем до открывания замка в номере. Следующий шаг — установка медных поручней на лестницах и замена поверхностей, к которым приходится часто прикасаться, например, в лифтах, на те, что изготовлены из нержавеющей стали. Замена мягких поверхностей, за которыми сложно ухаживать, на легко моющиеся станет общим трендом. И последнее — нужно свести к минимуму потребность в использовании лифта, сделав более комфортным и безопасным подъем, скажем, на пару этажей по лестнице. Опять же, например, для кондиционирования теперь все чаще будет устанавливаться не единая сплит-система, а отдельная для каждой комнаты, чтобы воздух из разных помещений не смешивался.
Фото: представлено Becar Asset Management
Большинство отелей, даже в Петербурге, работают с туристами, прибывающими на короткий или средний срок, а не на длительный — более 14 дней. И ответ здесь далеко не только в увеличении площади номера, но и в том, что апарт-отелей с кухнями, к сожалению, совсем немного. Мы этим как раз отличились от других, показав в итоге среднюю заполняемость в апреле-мае в 40% против нескольких процентов — по рынку.
Для долгосрочного пребывания очень важна правильная эргономика каждого номера и всего здания. Есть примеры таких отелей, например, в Амстердаме, где все сделано так, что у каждого постояльца нет необходимости часто выходить из своего номера — он оборудован всем необходимым и грамотно зонирован под персональные потребности разных людей.
При этом общественное пространство вне номера в новых условиях становится чуть ли не самой важной частью отеля, где заметная доля постояльцев живут по нескольку недель. Должна быть возможность сменить обстановку, имея при этом все необходимое для работы и отдыха «под рукой» — внутри здания. Разумеется, все эти помещения должны уметь трансформироваться под разные функции и для разного времен суток, например. Любой карантин или самоизоляцию в таком отеле можно пережить с комфортом. Да и местные жители тоже оценят появление в их районе новой «точки социальной активности».
Пока не закончились летние отпуска, окончательные выводы о том, сколько людей вернутся в офисы нам, конечно, делать сложно. Но мы уже можем говорить, что наблюдается тенденция, скорее, не переезда в коворкинги, а создания «гибких» офисов внутри собственного замкнутого рабочего пространства, где будет меньше фиксированных мест. Сами офисные площади при этом могут сокращаться.
Приведу показательный пример. Несколько месяцев назад к нам пришел заказчик, попросивший подумать, как можно трансформировать его офис. Но после карантина он понял, что до 25% его штата можно полностью или частично перевести на удаленку, а IT-отдел, который успел разрастись за это время, нужно посадить в отдельное помещение. И такие процессы происходят сейчас на всем офисном рынке — люди оптимизируют рабочие места. Agile-планирование сейчас подтвердило свое право на жизнь: пространство должно быть мобильным и в случае чего трансформироваться в более приватные небольшие зоны. Но чтобы обеспечить мобильность и гибкость для помещений, необходимо соответствующее оборудование «слаботочкой», датчиками света и современными системами кондиционирования.
Фото: представлено Becar Asset Management
Думаю, мы увидим больше ширм и экранов в оупен-спейсах. Уход обратно в отдельные кабинеты вряд ли произойдет, а вот разделение за счет малых архитектурных форм вполне возможно. Взаимодействие с коллегами будет все так же доступно, но уже с возможностью выделить себе какое-то безопасное пространство. При этом пропадет необходимость создания больших переговорных на фоне того, что многие оценили практичность видеоконференций. Также, как мне кажется, компании постараются перейти от формата общей кухни, заменив ее вендинговой системой с конструкторами обедов.
Конечно, в будущем мы вряд ли откажемся от социального общения, так же, как и не перейдем на строительство более низкоэтажных коммерческих зданий, где не нужны будут лифты. Все же в больших городах слишком дорогая земля. А вот многофункциональные комплексы, где есть место для личной жизни и для работы с отдыхом с возможностью безопасной и, при необходимости, автономной жизни — это вполне логичная тенденция ближайших лет в недвижимости.
Agile-планирование – гибкие, легко изменяемые формы и планировки помещений (с точки зрения и самих пространств, и с точки зрения их функционального назначения).
Фото: представлено Becar Asset Management
