По разным оценкам, в 2012 году россияне приобрели за рубежом недвижимость на общую сумму более 12 млрд. долларов. Особенно активно наши соотечественники ведут себя на европейском рынке. В частности, за последние годы граждане России стали основными покупателями жилья в Хорватии, Черногории и Болгарии.
Подавляющее большинство частных российских инвесторов при покупке недвижимости за рубежом пользуются услугами риэлторских и консалтинговых компаний. Туркомпании за небольшим исключением пока остаются в стороне, хотя вполне могли бы иметь в этом бизнесе свою долю пирога.
В этом обзоре журнал TRN постарался показать возможности, которые открываются перед турбизнесом на рынке зарубежной недвижимости.
Болгария
На рынке туруслуг есть несколько компаний, которые попутно занимаются и риэлторским бизнесом. Например, в структуру болгарского оператора ТА "Солвекс", входит специальное подразделение Solvex Properties, специализирующееся на организации ознакомительных туров с целью продажи недвижимости в Болгарии. В ее базе данных - апартаменты и виллы на черноморском побережье, горных и бальнеологических курортах.
«Мы оказываем полный спектр услуг, - говорит генеральный представитель ТА «Солвекс» в России Димитър Цонев, - подбираем объекты недвижимости, организовываем ознакомительные поездки, консультируем, обеспечиваем полное юридическое сопровождение сделки и послепродажное обслуживание. В качестве бонуса возвращаем клиентам, купившим недвижимость, деньги за три ночевки в отеле. Это время, в течение которого они подбирали и оформляли свою покупку в Болгарии».
«Солвекс» занимается продажей недвижимости в Болгарии с 2007 года. В этом году объем продаж остается примерно на уровне прошлого года. 90% продаж составляют апартаменты. Большинство из них приобретаются в закрытых комплексах, расположенных на Солнечном Берегу, Золотых Песках, Варне, Сазополе, Святом Власе. Из горнолыжных курортов лидер продаж по апартаментам – Банско, затем идет Пампорово. Нижняя ценовая планка для недвижимости – 25-30 тыс. евро за студию. Примерно в половине сделок покупателями являются клиенты сотрудничающих с «Солвексом» агентств. Многие пенсионеры приобретают недвижимость с целью получения разрешения на ПМЖ.
Комиссионные компании составляют до 2% при продаже на вторичном рынке и 5 -10% – на первичном рынке. Из этой суммы нужно заплатить государству НДС в размере 20%. Если покупатель пришел от агентства, «Солвекс» отдает ему до 40% от оставшейся суммы.
Годовой налог на недвижимость в Болгарии равняется 0,015-0,03% от налоговой стоимости объекта по решению администрации населенного пункта, и он оплачивается вместе с таксой сбора бытовых отходов (ТБО). Таким образом, расходы по содержанию апартаментов площадью 50-60 кв. м обходится в 100-150 евро в год, не считая платы за дополнительные услуги закрытых комплексов.
Таиланд
Компания Dreamy Days специализируется на продажах туров в Таиланд и продает недвижимость в этой стране. Основной акцент делается на продажах на острове Самуи.
«Чаще всего недвижимость покупают люди, которые уже побывали в Таиланде и знают эту страну. - говорит генеральный директор Dreamy Days Юлия Пескова. - Среди покупателей много семей с детьми. Приобретают как апартаменты, так и виллы с землей. Россияне чаще всего отдают предпочтение виллам, европейцы покупают апартаменты. При покупке апартаментов не возникает никаких сложностей, а вот приобретение земли под индивидуальное строительство и коттеджей сопряжено с определенными трудностями. Соответствующие разрешения выдаются только юридическим лицам с участием тайской стороны».
По словам Песковой, компания принимает клиентов в Таиланде, показывает объекты недвижимости и обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки. «Многие покупатели рассматривают вложения в недвижимость как бизнес. Какое-то время они проживают в своих владениях, а на остальные месяцы сдают их в аренду», - рассказывает гендиректор Dreamy Days.
На Самуи стоимость квадратного метра жилья самая высокая в Таиланде. Начальная цена приличных апартаментов (площадь около 40 кв. м) рядом с морем составляет $90 тыс. В Паттайе, Хуа-Хине, на Пхукете можно приобрести собственность по более низким ценам.
Dreamy Days начала заниматься продажей недвижимости в Таиланде в 2008 году. По словам Песковой, с каждым годом спрос на нее растет. В прошлом году (с сентября 2011 по сентябрь 2012) компания провела на Самуи 20 сделок. Комиссионные составляют 2-6% от стоимости жилья.
«Если покупатель - клиент агентства, и при этом оно берет на себя часть работы с ним, агентство может получить до 50% наших комиссионных и комиссионные за организацию тура. Если агентство ограничивается только передачей нам покупателя, вознаграждение будет выплачено в размере 1% от стоимости сделки или составит заранее оговоренную фиксированную сумму», – рассказала TRN гендиректор Dreamy Days.
Черногория
Предложения черногорской риэлторской компании Arbor включают как землю под строительство, так и готовые дома и квартиры на всем побережье Черногории. На рынке туристических услуг ее партнером является туроператор R-Tours.
По словам юриста компании Arbor Латинки Вулович, Черногория планомерно наращивает свой туристический потенциал, и это влияет на динамику цен на недвижимость. Например, развитие инфраструктуры для яхтсменов на адриатическом побережье привело к удорожанию недвижимости в Тивате и прилегающих городах. Сейчас стоимость 1 кв. м. готового к заселению жилья в Черногории колеблется от 1000 до 7 000 евро. Средняя цена за кв. метр – 2 тыс. евро. Недвижимость стоимостью 7 тыс. евро – эксклюзив, таких предложений мало.
«В 2011 году все сделки по купле-продаже недвижимости начали оформляться в Черногории нотариально, и эта процедура стала максимально простой и прозрачной», – говорит Вулович.
Она рекомендует россиянам покупать готовое к проживанию жилье, – так будет спокойнее и надежнее. При этом цена примерно такая же, как и в случае приобретения недвижимости на момент строительства. Преимущество покупки недостроенного жилья одно – можно получить рассрочку.
Единоразовый налог на недвижимость при заключении сделки купли-продажи в Черногории, сказала Вулович, составляет 3% от рыночной стоимости объекта, но при покупке от застройщика этот налог платить не надо. Ежегодный налог – от 0,1% до 1%. Для квартир он равен 0,3%. Также существует ежегодная туристическая такса на недвижимость, но она небольшая.
Крым
Турфирмы могут подзаработать и на крымской недвижимости. Близ Ялты (3 км), недалеко от Ливадийского дворца строится жилой комплекс элитного класса «Дипломат». Проектировала его итальянская компания, она же ведет надзор над строительством. В эксплуатацию уже сданы два корпуса, в этом году будут построены еще два, остальные возведут в начале следующего года. Всего в комплексе будет 213 квартир: двухкомнатные площадью 75 кв. м, трехкомнатные - 130 кв. м. Стоимость – $5-6 тыс. за кв. метр с отделкой.
Вся жилая часть комплекса должна быть готова к середине будущего года, а к концу года оборудуют территорию. Квартиры сдаются полностью с отделкой, готовыми к заселению. Территория включает в себя 4 бассейна, подземный паркинг, в 200 м. собственный закрытый пляж.
По словам представителя «Дипломата», продажи начались недавно, реализовано 20% квартир. Покупатели - граждане России и Украины. Комиссия агентств составляет в среднем 2% от стоимости недвижимости.
«Подобных проектов в Крыму мало, – отмечает менеджер «Дипломата». – В основном продаются отдельно расположенные коттеджи. В Украине не развит рынок управления жильем, и его владельцы сами должны решать все проблемы, связанные с содержанием квартир и домов».
Греция
Продажи из первых рук предлагает одна из крупнейших кипрских строительных компаний Leptos Estates. Строит она виллы, апартаменты, таунхаусы в основном на Крите, в районе города Ханья, а также управляет этими объектами. Представительство компании работает в Москве уже 16 лет.
По словам директора по продажам и маркетингу Leptos Estates Георгия Докучаева, стоимость апартаментов на Крите составляет от 180 тыс. евро. Это полностью готовые к заселению апартаменты от 52 кв. м с верандой 15 кв. м в комплексе, расположенном на первой береговой линии. На территории таких комплексов есть бассейн и вся необходимая инфраструктура. Спрос на такое жилье большой. На острове Парос на первой береговой можно приобрести недорогие апартаменты от 100 тыс. евро за односпальную квартиру площадью около 52 кв. м. Отдельно стоящие дома оцениваются на Крите как минимум в 220 тыс. евро.
«Год назад эти квартиры стоили на 20-30% дороже, – говорит Георгий Докучаев, но наступил кризис, и цены упали. На сегодняшний день ситуация в Греции нормализовалась, и с начала этого года мы наблюдаем рост количества запросов на недвижимость в Греции. Наиболее высокий спрос сложился на российском рынке. Продажи в нашем московском офисе выросли в этом году на 100%».
По словам Докучаева, греческое правительство в последнее время ввело преференции для иностранных владельцев недвижимости. Новый закон позволяет обладателям собственности от 180 тыс. евро получить вид на жительство при условии, что человек имеет доход за пределами Греции не менее 26 тыс. евро в год. В этом случае разрешение нужно продлевать каждый год. Обладатели собственности от 250 тыс. евро получают вид на жительство на 5 лет с последующим продлением.
Налог при оформлении покупки недвижимости равняется 10%. Выплачивается он только в том случае, если объект не облагается НДС. Годовой налог на недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро составляет от 0,2% до 0,9% от стоимости жилья. Новое жилье с 2005 года облагается НДС – в континентальной части Греции и на Крите - 23%, в остальной части Греции - 19%. В среднем обслуживание односпальной квартиры обходится в 40-50 евро в месяц, столько же придется заплатить и за коммунальные платежи.
Георгий Докучаев рассказал, что Leptos Estates имеет партнерские отношения практически со всеми крупными российскими операторами, работающими с Грецией и Кипром, например, с «Музенидисом», «Библио-Глобусом», «Солвексом». Клиенты, купившие у компании недвижимость, получают в качестве бонуса бесплатное размещение в Греции на 5 дней.
Кипр
На Кипре Leptos Estates является доминирующим застройщиком. Компания строит в основном в Пафосе, возводит апартаменты, таунхаусы, отдельно стоящие дома, так называемые курортные резиденции – квартирные комплексы гостиничного типа и коттеджные комплексы с общей инфраструктурой. Leptos Estates продает также вторичное жилье. Цены на недвижимость начинаются от 62 тыс. евро.
«После банковского кризиса на Кипре у нас не было резкого падения цен на недвижимость. – говорит Георгий Докучаев. - Думаю, они и дальше падать не будут. Нужно учитывать, что есть два разных рынка жилья: рынок ликвидного жилья – это объекты, расположенные рядом с турзонами у моря, и рынок неликвидного жилья. Приморские объекты пользуются спросом всегда, они слабо подвержены влиянию внешних факторов, даже кризисных явлений. Наше жилье в основном ликвидное. Каждый год цены на него растут примерно на 10%, оно хорошо продается на вторичном рынке и сдается в аренду без проблем».
По словам директора по продажам и маркетингу Leptos Estates, налоги на Кипре ниже, чем в Греции, людей также привлекают упрощенный визовый режим, низкий уровень преступности и возможность получения вида на жительство. Для своих клиентов компания предлагает на период ознакомительной поездки льготные условия размещения. Продажи в московском офисе Leptos Estates в прошлом году выросли на 20-30%, в этом – на 50%.
Испания
Риэлторская компании Arum предлагает недвижимость на побережье Коста Бланка Она имеет прямые контакты с застройщиками и продает также вторичное жилье от хозяев. «Самое дешевое жилье, которым мы располагаем, – говорит менеджер Arum Сергей Пономарев, – заложенная в банках недвижимость. Например, залоговую трехкомнатную квартиру в городе недалеко от моря можно приобрести от 40 тыс. евро, но, замечу, это старое жилье, построенное в основном в 60-80-е годы прошлого века. Состояние его не самое хорошее».
Arum продает также квартиры в закрытых комплексах с общим бассейном, парковкой, зеленой зоной, детской площадкой, расположенных в 2-4 километрах от моря. Стоимость такого варианта колеблется от 70 до 100 тыс. евро за двуспальную квартиру (60-80 кв. м, не считая террасы). Выбор очень большой. Недвижимость в комплексах у моря, по словам менеджера, имеет смысл покупать от 140 тыс. евро. Таунхаусы (двухэтажные с солярием на третьем этаже) обойдутся покупателям минимум в 90 тыс. евро. Это вторичное жилье, в хорошем состоянии, не нуждается в ремонте, обычно продается с мебелью. Стоимость отдельно стоящих объектов с садом (1,5-5 соток земли), расположенных на расстоянии до 5 км от моря, начинается от 140 тыс. евро.
Компания Arum работает с российским рынком 8 лет, но с турфирмами пока отношений не имела. По словам Пономарева, прошлый год был достаточно успешным по продажам, а в этом году объемы продаж еще выше. «Российский рынок наравне со скандинавским сейчас лидирует по объемам продаж», - добавил он.
Венгрия
По данным министерства администрации и юстиции Венгрии, в прошлом году среди 1186 иностранцев, получивших разрешение на приобретение жилья, 445 оказались россиянами. На их долю пришлось 37,5 % покупок. Активны на рынке недвижимости Венгрии и китайцы, но доля их приобретений почти в 3 раза меньше, чем российская.
В 2012 году иностранцы приобрели в Венгрии 1 110 объектов недвижимости, что примерно на сотню больше, чем годом ранее. Повышенный спрос, по мнению экспертов, вызван низкими ценами, которые с начала финансового кризиса упали на 25–30%. По данным Knight Frank, за прошлый год недвижимость подешевела на 9%, а в I квартале этого года темпы падения цен в Венгрии оказались самыми быстрыми в Европе после Греции.
Согласно данным исследования, проведенного сайтом TheMoveChannel.Com, наибольшим спросом среди иностранных покупателей недвижимости в Венгрии пользуется Будапешт. Так, с мая 2012 года по апрель 2013 на венгерскую столицу пришлось 29% всех покупок недвижимости иностранцами в стране. Статистика портала показывает, что четверо из 10 потенциальных покупателей ищут жилье именно в Будапеште.
По количеству приобретенного жилья далее следует курортная область Хевеш, которая славится лечебными горячими источниками. В Хевеше россияне предпочитают покупать недвижимость в комплексе Saloc International Resort & Spa.
На третьем месте по спросу - область Шомодь. Здесь расположены курорты Карад и Шиофок, входящие в десятку самых популярных мест по числу просмотров страниц с объектами недвижимости.
