До конца 2015 года на базе девяти вокзалов Октябрьской железной дороги, в том числе всех петербургских, будут созданы многофункциональные транспортно-пересадочные узлы. Они будут интегрированы в существующие системы наземного общественного транспорта, а зарабатывать будут за счет торговых площадей, гостиниц и офисных помещений. По оценкам аналитиков, проекты привлекательны для девелоперов и инвесторов за счет высокой проходимости объектов. До конца 2015 года Витебский, Балтийский, Московский, Финляндский и Ладожский вокзалы в Петербурге, а также вокзалы в Твери, Мурманске, Павловске и на станции Петровско-Разумовское (Москва) станут хабами. Проекты направлены на создание максимальной интеграции железнодорожного транспорта с городским наземным. Как поясняют в Октябрьской железной дороге (ОЖД), создание транспортно-пересадочных узлов предполагает сооружение автовокзалов, развитие собственной службы такси Российских железных дорог, возведение торговых площадей. Помимо этого, будут реконструированы существующие вокзалы с учетом индивидуальных особенностей каждого из них — будет сохранен облик исторических зданий.
В ОЖД конкретизируют, что проект развития Балтийского вокзала предусматривает строительство павильона "Аэроэкспресс", который должен соединить вокзал с аэропортом до конца 2014 года. Московский вокзал обещают развивать с учетом проекта строительства высокоскоростной магистрали Санкт-Петербург — Москва (окончание строительства намечено на 2017 год). Модернизация вокзала Мурманска предполагает удлинение путей и строительство навесов над платформами. Существующий вокзал в Твери ждет реконструкция с воссозданием Императорской комнаты, которая будет открыта для посещения.
Для того чтобы развивать привокзальные территории, Октябрьской железной дороге предстоит договориться с региональными властями насчет передачи собственности по каждому из объектов. Как обещают в ОЖД, на уровне железной дороги проекты модернизации вокзалов будут согласованы в декабре — январе. Стоимость ни одного из заявленных проектов в ОЖД не определяют, однако сообщают, что источниками инвестиций станут как средства РЖД, так и частных инвесторов.
Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects (компания реализует проект создания хаба на базе Финляндского вокзала), рассказывает, что на Финляндском будут расширены помещения вокзала за счет строительства надплатформенного сооружения, а на прилегающей территории будет создан общественно-деловой центр, включающий гостиницу, конференц-комплекс и офисные здания. Общая площадь хаба составит около 250 тыс. кв. м. "Транспортная составляющая проекта будет включать, помимо существующих видов общественного транспорта, создание автобусного вокзала для организации пригородных и международных перевозок. Основными задачами модернизации вокзала являются улучшение качества обслуживания пассажиров, повышение безопасности перевозок и эффективности использования зданий вокзала. При этом мы исходим из того, что вокзалы не только обеспечивают прибытие и отправление поездов и обслуживание пассажиров, но также являются важными объектами городской инфраструктуры, местами концентрации значительных людских потоков, важными архитектурными элементами и точками притяжения горожан. Важным является тот факт, что внешний облик вокзала и прилегающей территории в процессе реконструкции не изменится", — рассказывает господин Андреев. По его словам, предварительная стоимость проекта оценивается в 10-15 млрд рублей, часть из которых будут инвестированы NAI Becar Projects, часть — РЖД. Соотношение вложений сейчас обсуждается. Срок окупаемости проекта господин Андреев оценивает в 8-9 лет. Компания рассматривает вариант участия в конкурсах на право реализовывать проекты модернизации других вокзалов.
Людмила Рева, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что развитие привокзальных территорий привлекательно для девелоперов и инвесторов в силу их транспортной доступности и высокой концентрации транспортных и пешеходных потоков вблизи таких территорий. "Уровень востребованности того или иного вида коммерческой застройки зависит от самой территории, ее локации и конкуренции в зоне охвата. В частности, на территории вокруг Финляндского вокзала должны быть востребованы торговые площади, так как в ближайшем окружении нет крупных объектов, а покупательский трафик здесь высокий. Строительство полноценных торговых объектов позволит уйти от "ларечного" формата торговли, который сейчас присутствует вблизи вокзала. Железнодорожные вокзалы традиционно пользуются популярностью у арендаторов, как места с гарантированным большим пешеходным потоком. Цены на товары и услуги на транспортных узлах традиционно выше среднегородских, что позволяет арендаторам платить более высокие арендные ставки собственникам помещений в таких комплексах", — считает госпожа Рева. По ее мнению, на территориях хабов могут быть востребованы гостиничные объекты уровня "3 звезды", рассчитанные как на транзитных пассажиров, так и на туристов.
Владимир Сергунин, директор департамента инвестиций "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает, что сроки окупаемости вложений в коммерческую недвижимость, расположенную вблизи крупных транспортных узлов и непосредственно в их составе, могут быть существенно ниже, чем в иных местах. "Это происходит благодаря меньшим рискам для девелопера за счет высокой проходимости места. Она влечет за собой более высокие ставки аренды и уровень заполняемости объектов, в том числе и торговой недвижимости", — говорит господин Сергунин. По его мнению, опыт развития территорий вокруг железнодорожных вокзалов и создание инфраструктуры внутри них показал свою эффективность на зарубежных примерах, однако при реализации подобных проектов необходима единая политика управления.
Стоимость проектов аналитики затрудняются оценить, поскольку все вокзалы находятся в разном состоянии, а форматы торговли в будущих хабах пока неизвестны.
